내 마음대로 투자자산운용사 공부 8일차

25. 부동산 투자가치
1) 영업현금흐름

가능총소득(PGI, 공실 포함) - 공실 및 대손충당금 + 기타소득(주차장)	= 유효총소득(EGI)
유효총소득 - 영업경비(OE, 감가상각비 제외)	= 순영업소득(NOI)
순영업소득 - 부채소비스액	= 세전영업현금흐름(BTCF)
세전영업현금흐름 - 소득세(법인세)	= 세후영업현금흐름(ATCF)

 
2) 매각현금흐름

매도가격 - 매도경비	= 순매도액
순매도액 - 미상환 대출잔액	= 세전매각현금흐름
세전매각현금흐름 - 양도소득세	= 세후매각현금흐름

 
3) 내부수익률 & Cash on Cash
IRR : 저번 시간에 배운 내용이니 참고
Cash on Cash
- 현금흐름 / 자기자본
- 시간가치 고려 X
 

• 간접투자 -> 안정성, 수익성 유리
• (과거) 사모투자가 많았음
• (최근) 공모형 펀드 늘어나는 중
• 상승기에는 equity(장기, 개발형) 집중
• 하락기에는 Debt(장기, 대출형) 집중

 
26. 부동산 펀드 vs 부동산투자회사(REITS)

	부동산 펀드	리츠
설립	금융감독원	국토부
법적성격	계약	주식회사
최소자본금	X	50억(자기관리형은 70억)
자산운용	50%이상	70%이상
기간	1년이상 보유
자금대여	100%이내	대출 금지
법인세	X	자기관리형은 과세 / 위탁은 면제

 
27. 부동산투자회사(REITS) 3가지
1) 자기관리형 리츠

• 전문인력(인가 3인 / 6개월 이후 5인 필요)을 포함한 임직원이 상근
• 자본금 5억 이상 / 최저자본금 70억 이상 

2) 위탁관리형 리츠

• 자산관리회사에 위탁하는 회사 / 기업구조조정 대상
• 자본금 3억 이상 / 최저자본금 50억 이상

3) 기업구조조정 리츠

• 70% 이상 일정한 부동산 구성 (금융위)
• 2년 내 주식의 30% 이상 일반청약에 제공
• 부동산 취득 후 일정기간 처분 금지
• 80% 이상 부동산 및 관련 현금으로 구성

 
 
28. 부동산투자회사(리츠) 규제
국내 부동산 취득 후, 1년 이내 처분 금지
(주의 : 국외, 분양, 합병, 해산은 예외)
 
실사보고서 : 취득이나 처분할 때 작성
사업계획서 : 개발할 때 작성 (국토부장관에게 제출)
 
총 자산의 70% 이상은 부동
리츠는 90프로 이상 주주에게 배당!!!
(이익준비금 적립하지 않고 금전배당)
의결권 주식 10% 초과 금지
 
 
29. PEF
<분류 4가지>

• Buy out fund : 기업 인수합병
• hedge fund : 단기시세차익
• Venture capital : 벤처기업
• Vulture fund : 부실채권, 담보 부동산

 
30. 헤지펀드
높은 차입과 공매도 가능
투기목적파생상품(저위험-고수익)
제한된 적격투자자에게만 허용
 
<운용전략>
1) 차익거래 (가격 불일치 / 시장 변동성에 중립화)
- 전환사채 차익거래
- 채권 차익거래
- 주식시장 중립형(Long + Short)
 
2) Event driven (큰 사건 예측 후 가격변동을 이용한 수익)
- 부실채권투자
- 위험차익, 합병차익거래
 
3) 방향성 (차입, 공매도)
- 주식의 롱숏
- 글로벌 매크로(금리, 선물)
- 이머징마켓
 
4) 펀드 오브 헤지펀드
- 15 ~ 30개의 헤지펀드의 포트폴리오의 투자
- 분산투자는 크지만 수수료는 이중으로 들어감
 
 
31. Long Short Equity (공식 외워!)

Net market exposure	Long/short ratio	Gross exposure
long - short	long/short	long+short / long-short
시장위험에 얼마나 노출	매니저의 주식선택능력 파악	레버리지 지표 비율이 낮으면 레버리지 이용해서 성과를 극대화(숏배팅)

* 시장 중립형(차익거래) : 시장의 상승과 하락에 모두 투자하여 중립
 
<변동성 전략>

• 발산형 : 기본적 분석 / 가격차가 클 때, 수익률이 높음
• 수렴형 : 계량적 분석 / 차이가 정상으로 복귀할 때, 회전률이 높음

32. 합병차익거래
(발표된 정보에만 투자)

• Cash merger : 피인수기업 주식을 기초자산으로 옵션 매입 (주식변동위험 x)
• Stock swap merger : 피인수기업 주식 매수 + 인수기업 주식 매도
• Gross spread : 합병 완료 후, 기업가치(인수기업주가 * 교환비율) - 피인수기업의 주가

33. 전환증권차익거래 3가지
전환사채 매수(저평가) + 주식 매도(고평가) + 이자율, 신용위험 헤지

• Cash flow arbitrage : 주식 매도한 현금으로 전환사채 매수
• Volatility trading
  • 델타 헷징(델타 변동에 따라