내 마음대로 투자자산운용사 공부 7일차

19. 부동산
<부동산 서류>

• 토지이용계획확인서 : 공법상 제한사항(군사시설, 산림, 도로 등)
• 등기부등본(권리)
  • 표제부(지번, 지목, 면적)
  • 갑구(소유권, 가등기, 가압류, 가처분, 경매)
  • 을구(제한물권, 저당권, 지상권, 전세권)
• 지적공부 : 토지대장, 면적
• 건축물대장 : 건축물대장, 면적, 용도
• 등기권리증

<부동산 경기>
- 국지성
- 거래의 비공개
- 비표준화(일물일가 법칙 x)
- 비조직성
- 비탄력적인 공급
- 과다한 법적규제
- 순환주기 18년, 일반경기의 후행
- 주거용 부동산은 역순환 경향 (상업용, 공업용 부동산은 일반경기와 일치)
 
20. 부동산 투자

간편법	미래 현금흐름을 할인 X 순소득승수(자본회수기간) = 총투자액 / 순운용소득 투자이율 = 순소득승수의 역수 자기자본수익률 = 세전현금흐름 / 자기자본투자액
순현재가치(NPV)	현금유입의 현재가치 - 현금유출의 현재가치  0보다 큰 것을 선택
내부수익률(IRR)	NPV를 0으로 만드는 할인율 (유입과 유출을 같게 만드는 할인율) IRR > 요구수익률 투자규모의 차이 고려 X
수익성지수(PI)	수입의 현재가치 / 부동산투자액 투자규모의 차이 고려 O

* 전통적 방법 : 거래사례비교, 수익환원법, 원가법
 
21. 부동산 가격 결정
가격 결정의 요인 3가지 : 효용, 희소성, 유효수요
 

• 시장가격(시가) : 매수, 매도효과
• 기준시가 : 국세(양도소득세, 상속세, 증여세)
• 시가표준액 : 지방세(취득세, 재산세)
• 감정평가액 : 감정평가사(한국감정원)
• 공시지가 : 국토부장관이 매년 1월 1일 공시
• 개별 공시지가 : 공시지가에 배율을 곱한 시,군,구청장이 결정

22. 토지이용계획(법적 구속력 X)

국토계획(20년)	도시계획(5년)
국토종합계획, 도종합계획, 시군종합계획, 지역계획, 부문별계획	도시기본계획(비구체적), 도시관리계획(구체적)

 

• 전, 답, 대
• 과수원, 목장
• 도로, 하천, 구거, 유지

용도지역 : 중복x
용도지구 : 중복O
용도구역 : 용도지역/지구와 관계없이 독자적 지정
 
<용도지역의 건축 제한>
아파트 : 제2종 전용주거지역, 2/3종 일반주거지역 가능!
(주의: 도시계획시설에서 건축제한 예외)
 

• 전용주거지역 : 1종(단독) / 2종(공동주택)
• 일반주거지역 : 1종(저층) / 2종(중층) / 3종(중고층)
• 준주거지역 : 주거 + 상업

 
<외워>

• 건폐율(평면)
• 용적률(지하 포함 X, 입체)

 
23. 부동산 개발, 투자
<과정> 순서!!!
구상 - 예비 타당성 - 부지모색 - 타당성 분석 - 금융(대출) - 건설 - 마케팅
 
<지주 공동사업 유형>

• 등가교환(공유) : 지주는 토지제공, 개발자는 토지개발 후 공유
• 합동개발(분양) : 지주는 토지제공, 개발자는 토지개발 후 분양 + 수익 배분
• 사업수탁 : 개발자가 수탁, 완공 후 임대
• 토지신탁 : 지주가 신탁 후 건설, 분양, 임대 후 수익 일부를 반환
• 차지개발 : 개발자가 토지의 이용권을 설정받아 건설 후 양도 or 임대 (지주에게 임차료 지불)

<프로젝트 파이낸싱(PF, 대출형 펀드)>
- 미래에 발생하는 현금흐름을 담보로 개발에 필요한 자금 조달

Bridge Loan	본PF
사업 인허가 전 1년 이내 단기 대출 위험 높음	사업 인허가 후 장기대출 상대적으로 위험 낮음

 
24. 부동산 가치평가
가격 : 실제 지불 수수된 금액 (과거)
가치 : 기대되는 편익을 현재가치로 환원 (미래)
시장가치 : 공정거래 상태에서 거래가 이루어질 가능성이 가장 높은 가격
 
<부동산 감정평가 3가지>

비용접근(원가방식)	토지가치 + 건물가치(재조달원가 - 감가상각) 재생산가능하며 비시장적인 물건에 적합
시장접근(비교방식)	쉽고 간편 매매가 잘 이루어지지 않을 때 곤란 극단적인 상황 부적합
소득접근(수익방식)	수익성 부동산에 적합 주거용 비수익성 부동산에 부적합